现在投资民宿赚钱吗 民宿投资“骗局”，80%民宿不赚钱
专业出黑
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民宿一直很热，但似乎又有些过热，房间供大于求，淡季一来，很多民宿空置率很高。据业内人士透露，目前能赚钱的民宿只有20%。带着梦想和疑问，小编此次采访了包括大乐之野、印主题、町隐学院在内的十多位民宿投资者，了解到一些内幕，让我们一一揭开。
针对以下几个问题，你将获得答案：
莫干山：民宿从业者的朝圣之地
民宿有两类，乡村民宿和城市民宿。乡村民宿以旅游度假为主，可能是旅游目的地，也可能是城市周边休闲度假。比如杭州附近的莫干山，北京附近的野山坡就属于城市周边休闲度假，像大理、丽江等属于旅游目的地；而城市民宿更多的是酒店替代品，只要打开就能找到很多民宿。
易观数据显示，2017年中国在线民宿市场交易规模在2017年达到66.9亿元人民币，同比增长达到了26.6%的高速。
《2019途家民宿上半年发展报告》显示，截止2019年上半年，途家民宿全球房源已超过230万，境内预订订单量同比增长2倍，境外预订订单量增长近4倍。途家是目前国内最大的在线民宿平台。
《亲爱的客栈》图片来源网络
2017年下半年，《青春旅社》《亲爱的客栈》《漂亮的房子》《三个院子》等民宿类综艺助推。全国民宿一片火热，其中莫干山、大理等地是乡村民宿发展最早的区域，它们在全国也最为知名。2017年上半年莫干山接待游客126.3万人次，旅游收入12.2亿元；2017年大理古城总共接待游客大约1292万人次。
我们首先来看看莫干山。
1、始于“颐园”
莫干山在上海的东边，距离上海4小时车程，离杭州2小时车程，这里是长三角城市人口周末休闲旅游的聚集地。
其实，早在上世纪20年代，莫干山就是避暑圣地，富有的外国人在这里修了洋别墅，不少名人也来这里度假。到了80年代，这里也经常有人来旅游，招待所一床难求。
随着经济发展，人们去到更有吸引力的地方，来这里旅游的人越来越少，别墅逐渐荒废，杂草丛生。莫干山也一直发展缓慢，到2009年，这里的路只容得下一辆拖拉机通过。
但在2002年，莫干山出现了一个始作俑者。
夏雨清在那一年发现了这里，花2.5万元/年租下一间别墅，用30多万元装修，开了莫干山第一家民宿——颐园。颐园早期以外国顾客为主，每间房能卖到1800元，还常常供不应求。这里还把一个叫做马克的英国人吸引来，他在这里开了间咖啡馆。
陆陆续续的，有人到莫干山开起了民宿，“**心谷”是最早的标杆。
**心谷
2009年，南非来的高天成花1.5亿打造了“**心谷”。**心谷在莫干山是定价最高一档，一晚房价超过2000元。有数据显示，2016年**心谷120间房年收入达2亿。而在这之前，莫干山上的农家乐价格不过一两百，**心谷的定价给这里一个高逼格的形象。
2012年上海居民年平均可支配收入达到4万元，正是消费升级的时间，这样定价也让其他民宿有了更多操作空间。
2、复制“**心谷”
2012年，莫干山被《纽约时报》评为最值得去的45个地方之一。在这之后，莫干山民宿开始暴增，他们大多参照了**心谷的模式，模仿**心谷的建筑风格、装修、管家模式，价格却低于**心谷。
彼时的莫干山，既有当地居民开的农家乐，只要两三百块钱一晚；也有外地人携重资打造高级民宿。各色各样的民宿模式，百花齐放，并没有一种能通吃的模式。
知名品牌西坡、大乐之野、原舍等等都是那段时期开始做的民宿，这3家的定价都在1000元以上。
据大乐之野合伙人唐国栋介绍，莫干山第一家店在2013年底开业，如今大乐之野在全国已经开出了12家民宿，11家在长三角地区。目前，大乐之野全年均价1300多元，入住率70%多。如果按15间房来算，年收入约500万。
图片来源大乐之野公众号
那之后，莫干山焕然一新，从上海、苏州、杭州来的游客络绎不绝，一到周末上山的车都能堵上半天。2016年上半年，莫干山全镇共接待游客203.6万人次，实现旅游收入20.3亿元，其中民宿接待游客153.5万人次，实现直接营业收入14.6亿元。
不过，按照法律法规，民宿属于住宿行业，这种由民房改造的民宿多半达不到消防要求，不合规，但莫干山镇政府认为民宿改变了莫干山，并没有禁止，而是出台了政策去支持。
所以，在莫干山，几乎没有违规民宿。
3、供大于求，洗牌开始
2016年后，这片小山的供需关系发生了变化。
数据显示，2016年莫干山民宿数量比2015年增加一倍，2017年又比2016年增加一倍。2017年底，这里的民宿品牌数量达到1000家。而莫干山的占地约6.45万亩，相当于每64.5亩就有一家民宿。与此同时，客流量也在被分流。浙江周边的松阳、桐庐、安吉、千岛湖开始被大家熟悉起来。
桐庐的大乐之野民宿
为了争夺客源，莫干山的民宿开始打价格战。那些完全不顾成本，在初期花1000多万装出不到10间房的投资人陆陆续续开始倒闭。而往往这部分投资者，在一床难求的行业上升期，感受不到太多的危险。有民宿主表示，以前淡季只有两个月，2017年后旺季才4-5个月。
2015年以前，莫干山民宿回本周期非常短，有的投资几百万，一年半就能回本。如今做乡村民宿能在5年内回本那绝对是一件好事。像大乐之野这样的品牌，投资6-8年才能回本。当然对比看一下，住宿业的回本周期一般比较长，据2015年《旅游情报》浙江中高端民宿市场调查显示，高端民宿在2016年前的回本周期是4年，酒店业是62年。
而活着的民宿，则各显神通去获客，有的靠美食，有的靠旅游体验，比如采茶、摘果子等，有的对接OTA平台增加流量。比如，大乐之野则办起了学校，靠培训吸引开民宿的人来学习，进而提高入住率。
2017年4月，大乐之野、过云山居、茑舍、Kanra紫一川、千里走单骑5家民宿发起集群战略。在乡村发展餐饮、游乐园、美术馆、儿童产业园等项目，将民宿变成度假区，为城市人的周边游提供去处。乡伴文旅集团的朱胜萱则是联合10家民宿建立集群，并配备餐饮、俱乐部、运动场所等一些娱乐设施。
在这种情况下，地方政府也在积极引导民宿发展。地方政府出面承办民宿会议，接待全国各地来的考察团，又承办一些活动，比如运动赛事、马拉松等来为当地民宿带来客流量。德清县政府（莫干山所在县）在《休闲旅游发展“十三五”规划》 将莫干山正式定为国际旅游度假区，并开发登山健身步道、路虎体验中心、极限基地、破风骑行俱乐部户外休闲运动产品与度假产品，加快推进莫干山的建设，2016年莫干山被列入我国首批特色小镇。
莫干山民宿
如今，在乡村振兴战略的大背景下，全国各地政府都在支持乡村民宿建设，四川、河南、陕西、浙江、海南等地都出台了具体的政策支持。比如成都下辖彭州市，对民宿实行统筹营销，还有不超过6万元的一次性补贴，被评为金宿级还有50万元奖励。河南省政府主导民宿招商会，副省长站台。云南、贵州一些省市，都出具相关政策吸引大理等地的民宿主。
而大理，就是我们接下来要聊的。它和莫干山呈现了相似的市场发展轨迹，却承受了完全不同的政策命运。
莫干山背靠中国经济最发达的长三角地区，消费者高收入水平支撑起这里的客流量，在政府的引导下，莫干山民宿良性发展，但是大量民宿涌入后，这里经历了一轮残酷的竞争，不少民宿倒闭。竞争也抬高了莫干山的房租价格、设计装修成本，将后来者挡在门外。但这里仍然是全国民宿从业者考察学习的圣地，这里的设计、管理都是民宿最前沿的。
已然被禁令压垮的大理民宿
1、大理民宿兴起于旅游业
与莫干山不同，莫干山主要是长三角的客户群，而大理是网红旅游地。莫干山靠着最初一两家民宿带火了整个乡镇，吸引着周边城市的人周末来度假，大理的民宿则是随着旅游业的发展衍生出的住宿需求。
大理的民宿，也叫客栈，而最出名的地区就在双廊镇。
双廊镇
双廊三面环山，一面临海，被誉为“苍洱风光第一镇”。早在豆瓣、早期微博时代，双廊就走红于网络，吸引了一批背包客前来旅游。这里酒店少，当地居民便把自家院子租出去。后来，厌倦了城市生活的文青逃到这里，打造自己的“理想国”。
随着旅游业的快速发展，民宿也开始疯狂生长。
根据《大理市2016年国民经济和社会发展统计公报》显示，2016年大理市全年接待游客1507.73万人，同比增长46.73%。这一数字远远超过往年的12%左右。到2017年3月，洱海周边各种特色民宿超过2000家。
火爆抖音、小红书的美人鱼酒店
但游客的增长比民宿还快，当时的民宿经常爆满。据《好奇心日报》报道，2014年《心花怒放》上映后，洱海的海景房从2012年的200-400元飙升到一两千元，客栈也越变越大，有的像一座小型酒店。
随之水涨船高的是成本。民宿主在这里的普遍做法是拿宅基地重建、建造成海景房。民宿主一次性付清十几年、二十几年不等租期的房租。2013年以前，租金就达到100万以上，整体加上装修投资共400万，这样的规模在当时是典型。从2014年开始，投资规模加大，800万、1000万级别的应有尽有。
町隐民宿学院旗下的民宿“即见行旅”开在大理古城，2015年开业，15间房，投入240多万。2018年整年入住率80%多，均价300多元，中端水平。配有前台2人，厨房3人，管家2人。一年的人员成本40-50万。去年一年收入200多万，未计算装修摊销，净利润70-80万。
但是民宿在这里并没有得到政策的大力支持。
政府规定，开民宿需要七证齐全，这七证分别是准建、土地规划、营业执照、卫生、排污、消防、特种行业。但这些证件却并不好办，央视曾报道，这里有的是消防证办理权下放到镇派出所，但派出所不知道怎么办理；大理在2016年4月还全面停办了排污证；同年8月整顿旅游市场，停办了所有客栈相关证照。
这让很多民宿都在“**奔”，仅有5%的民宿合规。
2、整顿重创大理民宿
2017年，洱海集中爆发蓝藻。为保护生态环境，政府下令海边民宿停业整顿，2000多家民宿和餐厅停业，只有证照齐全才有机会恢复营业。结果是一年多后，1800多家民宿拆迁。
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民宿被拆迁，加上同期云南旅游宰客等负面消息在网络上传播，带来的是大理游客数的下降，2018年十一黄金周的入住情况大不如前。一位民宿主在朋友圈说到，“民宿的凛冬将至，双廊复业的12家客栈，入住率70%都不到”。
云掌柜发布的《2018民宿行业报告》显示，2018年大理的平均房价从2017年的393元下降到310元。而其他民宿主要城市，比如杭州、深圳、三亚的房价都在上涨。
大理民宿
今年，大理的旅游人数并没有回升，而是一路下行。“这可能与今年经济不景气有关系，旅游消费需求的弹性非常大，很容易把旅游的消费支出砍掉”，町隐民宿学院创始人刘汉捷表示。而除了经济下行的大环境影响外，近几年与云南风景相近的泰国游、越南游也逐渐兴起，价格低到1000多元就能出国，对云南的旅游也造成了一定的冲击。
在这种背景下，大理的旅游客流量不如以往。刘汉捷表示，大理很多民宿主感觉到，今年来自携程、美团等OTA平台的流量下降了30%-40%。“2018年大理旅游爆发期有40多天，今年只有10多天”。他估计，即见旅行2019年量价齐跌，入住率大约下降10%，均价下降20%。
3、民宿不应该是住宿业
如今，乡村民宿出现以集群化的方式发展。业内人士认为，民宿难与酒店竞争，无论是管理、人才，还是营销等方式都不如酒店。
酒店已经有非常标准的管理体系，每间房的投入成本都形成了标准，而乡村民宿要做出特色，要根据周边景观特点个性化定制，根据周围的环境不同，装修的材质，景观的打造，需要投入的成本也不同。几百万到上千万打造十多间房比比皆是。民宿必须找到新的定位，这就是集群。
集群不单单整合民宿，更重要的是将餐饮、娱乐设施整合起来，将民宿集群变成一个住得好，玩得好，吃得好的地方。这些是酒店无法做到的。也就是说，从文旅产业的角度来做民宿，才更有竞争力。
宁夏中卫沙坡头
比如，宁夏中卫的沙坡头就是这样一个民宿集群。这里集群聚集了大乐之野、墟里、飞鸟集、西坡等在内的头部民宿品牌。还有1家书店、1个美术馆、几家餐厅、1家法餐、1个咖啡馆。而旁边则是黄河、腾格里沙漠。
而单家民宿体量小，能撬动的地方政府资源非常小，还会面临着政策的不确定性。集群项目入驻一个地区， 情况就不一定，很可能能得到政府一二把手的重视，在拿地、与村民沟通方便都会更顺畅。这是我们发展的民宿行业的第一个趋势。
由旅游带火的大理，聚集了一批文艺青年到此开民宿。疯狂生长的民宿大多不合规，政府一纸令下整顿民宿，关停了大量门店。但是活着的民宿却并没有因为竞争减少而过得好，因为2018年以后，大理的客流量明显下降，缺少竞争力的民宿越来越难走。现在，更多的民宿抱团向前走，去撬动更多资源。
城市民宿在一片哀嚎中卡准定位才能赢
民宿的另一种形态是城市民宿。
2018年是中国城市民宿发展最快的一年，美团旗下民宿预订平台榛果民宿发布的《2019城市民宿创业数据报告》显示，成立于2017年的榛果民宿上线两年房东超过9万名，房源超过45万间，覆盖300多座城市。2017年，中国在线民宿市场交易规模达到66.9亿元人民币，同比增长26.6%。
