取款审核拒绝出款 房企破产案件中消费者购房人债权认定的案例及分析

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房企破产案件中消费者购房人债权认定的案例及分析

房地产开发企业破产案件司法实践中，消费者购房人因其作为房地产企业中基本生存权的体现，对其债权赋予了优先性，具体体现为，满足一定条件时，在房屋建成情况下的房屋交付请求权、在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权，均享优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。那么在司法实践中应如何认定其是否属于消费者购房人？被认定为消费者购房人就必然享有优先权吗？实务中，管理人应当严格审核债权申报材料，精准归类认定，以有效保障消费者购房人的合法权益。笔者根据所在团队办理房地产破产案件的实践经验，结合司法实践案例，通过此文对消费者购房人债权的认定进行分析研讨。

01

债权认定的前期工作

根据笔者所在团队办理房地产破产案件的实践经验，为准确认定各类债权人的类别、具体债权金额，在债权申报阶段，应全面收集债权申报材料。为便于债权人尽可能一次性提交全面的申报资料，为了尽可能地提高工作效率，管理人应当在通知债权人申报债权时，明确要求其提供如下材料：

1.房屋买卖合同。

2.购房款收据。

3.转账凭证、银行流水、取款**。

4.借款合同、施工合同、抵顶协议等债权债务形成的书面材料。

债权人应当尽可能全面地提供上述材料，以便管理人能够对其享有的债权进行准确的归类、认定。对于一些年限较长的房地产项目，支付购房款的凭证也许已经遗失或无法辨认，这就需要债权人通过银行等其他渠道调取转账、存取款凭证予以证明相关事实。同时，管理人也应当及时要求债务人提供全面的房屋销售财务账册，协助债权人查找其付款的依据。

02

债权认定的审查原则

根据笔者所在团队办理房地产破产案件的实践经验，总结归纳出以下四个原则，适用于债权审查工作：

1.严格依法审核确认

切实做到严格依法审核，确保审核依据合法、充分。在严格依法审核的基础上，参考近年司法案例裁判标准，综合考虑新实施的《民法典》及相关司法解释的导向作用。

2.公开、公平、公正

管理人要依法提出审核确认标准，报法院审核后再对外公布，接受社会及全体债权人监督；标准一经确定即严格实施，对所有申报的债权均依此标准审核；要给债权人合理的异议期限，保障反馈、申诉渠道的畅通。

3.优先保障和平衡保护相结合

管理人把优先依法保障回迁户、实际购房人基本权益放在首位的同时，也注意平衡保护全体债权人权益，防止出现过分保护优先债权忽视普通合法债权的情况，从尽可能确保项目建成、重整成功的目标出发，使每一类债权人均“损失最小化”。

4.充分考虑房地产公司实际情况

要充分考虑到房地产企业在拆迁、建设施工、民间借贷、原股东更替、销售管理、财务管理中存在的各类问题，准确判断实际情况的特殊性、复杂性。管理人应当反复进行调查核实，尽可能还原事实真相，充分债务人公司实际情况，避免简单机械套用法律条文损害债权人利益。

03

消费者购房人债权认定的司法解释及相关规定

对于未办理房产登记的购房人，其权利在破产程序中的受偿顺序，法律及司法解释并无直接规定，但司法解释及相关规定对于非破产情况下符合一定条件的购房人的权利保护问题作出了规定，可以作为办理破产案件的参照：

1.《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）（已失效）：

“二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”

虽然该批复已失效，但其中关于保护消费者购房人的精神在其后的司法解释中得到了延续，并且加以明确和细化。

2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》（法释〔2020〕21号）：

第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

3.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（2020修正）》（法释〔2020〕21号）：

第十五条 被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

4.最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知（法〔2019〕254号）：

125. 【案外人系商品房消费者】实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。

问题是，对于其中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，审判实践中掌握的标准不一。“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。

对于其中“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”如何理解，审判实践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。

126. 【商品房消费者的权利与抵押权的关系】根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而做出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。

5.《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）：

“一、 建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。

二、 商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

三、 在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”

随着2023年4月20日《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）公布，对于消费者购房人的权利保护作出了更为明确的规定。一方面，解决了法释〔2002〕16号批复被废止导致消费者购房人权利保护无法可依，只能参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》认定的问题；另一方面，明确了只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持”的规定。

04

消费者购房人债权认定的具体标准

大部分法院在审判中依据上述司法解释、相关规定，认可了消费者购房人在破产程序中的优先权地位，笔者结合上述司法解释及相关规定、通过检索案例，对消费者购房人债权认定的具体标准，分析梳理如下：

1.签订合法有效的书面房屋买卖合同

案例指引：（2021）最高法民申1386号

裁判理由：L某与J公司之间签订的是《内部认购申请书》，据此交付的款项为“认购订金”，约定“该款项于正式签订《房屋买卖合同》时自动转为房款”。虽然双方事后未能签订《房屋买卖合同》，但双方当事人均同意上述款项属于《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定的“消费者交付购买商品房的款项”。原判决根据前述司法解释以及答复意见的逻辑关系，并基于对案涉购房消费者的统一平等保护以及实现案件处理的实质公平，认为L某作为购房消费者享有的购房款返还请求权优先于C分公司享有的抵押权予以受偿，驳回C分公司的诉讼请求，符合本案实际，处理意见较为公允，本院予以认可。

结合以上案例分析：合同的“合法有效”应当是审核购房人是否满足消费者购房人标准的前提。除了应当满足《民法典》第一编第六章民事法律行为的有效的规定以外，还应当注意一些特殊情况，例如出卖人是否具有合法完整无瑕疵的处分权等能够影响到合同效力的情况。至于是否必须是“书面”，实践中可能倾向于实质主义，即双方如果就《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容形成合意，并以有形的方式加以**、固定，就应当认为双方成立了书面的房屋买卖合同。例如网签就符合上述情况，又如上述案例，当事人虽没有签订买卖合同，但最高院根据《内部认购申请书》及双方对于购房款的认可，也认可了当事人属于消费者购房人。

2.所购商品房是为了居住，且买受人名下无其他居住用房屋

（1）案例指引：（2020）最高法民申3812号

裁判理由：Z某与另案当事人C某系夫妻关系，夫妻二人居住地为山西省，两人在山东省威海市购买两套房屋，应认定为投资性购房，并非为了生活居住而购买房屋，故不属于上述规定所保护的商品房消费者。Z某提交的新证据不足以推翻原判决的认定。综上，原审认定Z某并未取得涉案房产的所有权或者优于其他债权人的优先权利，是正确的。

（2）案例指引：（2021）最高法民申4628号

裁判理由：L某虽与X公司签订了《商品房买卖合同》，并通过支付定金及以第三人对X公司享有的部分担保债权抵付购房款的方式支付了全部购房款，但在本案诉讼过程中其自认系基于X公司买房送车位的宣传购买案涉房屋，且其名下已有其他住宅，故其不属于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的以生活居住为目的的消费性购房者。二审判决对L某诉请确认其债权性质为消费者购房人债权的主张未予支持，并无不当。

（3）案例指引：（2021）黔03民终2290号

裁判理由：本案中，根据查明事实，双方约定“W某购买Q公司开发的某小区二期二号楼一层1025、1026号商铺，该商铺用途为商业用房”，可见，上诉人购买的案涉房屋性质为商铺，并非为了居住所需无获得优先保护的特殊利益。因此，上诉人认为其已支付80%以上购房款，基于消费性购房人身权利优先保障的上诉理由不能成立，不予采纳。

（4）案例指引：（2019）冀09民终2551号

裁判理由：本案中，根据商品房买卖合同的约定，Z某首付价款为案涉商品房总金额的50%，应认定为支付了大部分款项。同时，上述批复规定并未将购买商业用途的商品房的情形排除在外。结合在债权人会议中对绝大部分全款购买商业门市的购房者的房款已认定为优先债权且已全部分配完毕的事实，一审法院认定作为购房户Z某的房款享有优先受偿权，进而驳回某支行的诉讼请求，符合公平原则，并无不妥。

结合以上案例分析：《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定是对交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则，为保护消费者的居住权而设置的特殊规定。《九民纪要》第125条也规定：“买受人名下无其他用于居住的房屋”，因此，购买的房屋系为了满足家庭日常基本居住需要的，故对于购买度假型、豪华型房屋，或者投资型、经营型房屋，以及基于消灭其他债权债务关系而形成的以房抵债等情形，一般不属于生存权特别保护的范畴，但有例外，即由于商住两用房也具有居住属性，参照上述（2019）冀09民终2551号案例，笔者认为在一定情况下也可以参照适用。

3.买受人系自然人

由于消费者购房人优先权是为了保障购房人的生存权，因此不是一般的购房人都是消费者购房人，只有买受人是自然人才符合要求。如果以公司名义购买，但是为了满足公司内部个人成员消费且将房屋分配给公司内部个人了，那么此时公司是否为商品房消费者？主流观点认为，非自然人不具备“用于居住”的属性，也有观点认为，如果法人或者其他组织以单位名义购买，但已经分配给职工个人居住，可以认定其为消费者（参见江必新、刘贵祥主编的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》，人民法院出版社2015年版，第432-433页）。

4.购房人必须实际支付购房款，不能以其他形式将债权转为购房款

（1）案例指引：（2017）苏民申1202号

裁判理由：Z某与H公司在2012年2月9日成立民间借贷关系。双方之间的借款协议约定，双方以签订某小区3套房屋的商品房买卖合同的方式作为抵押。如果H公司提前还款，则应提前一个月通知Z某，Z某配合H公司履行相关抵押物撤销手续。而双方于之前两天，即2012年2月7日所签订的3份商品房买卖合同所涉购房款总价与借款协议本金数额相互对应，故上述商品房买卖合同签订目的系为借款协议所涉借款提供担保。案涉借款到期后，Z某又与H公司签订协议书，约定将借款本息元转为购房款，用于购买上述商品房买卖合同所涉3套商品房。据此，双方之间的上述商品房买卖合同的性质因为该协议书的约定而实际成为债务清偿期届满之后的以物抵债协议，合法有效，但其目的在于用他物抵原债，抵债行为并未改变原债的同一性，故只有物权转移给债权人，债务方消灭。此类以物抵债协议系实践性合同，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，则仍按原债的关系履行，并未损害债权人的利益，也未增加债务人的利益，公平合理。故本案中在H公司进入破产清算程序后，管理人认为双方之间系民间借贷关系，Z某申报的债权属于普通债权，与法不悖。

（2）案例指引：（2022）苏02民终346号

裁判理由：商品房预售许可制度下的抵押可售模式，采用的是价金代位理论，立足点在“销售”，销售是抵押物变现的方式之一，抵押权人将其享有支配权的客体从抵押物转移到销售价金，通过资金监管的保障措施对销售价金优先受偿，实现抵押权人和购房者之间的利益平衡。本案中，C某与J公司签订的案涉14份《商品房买卖合同》名为“销售”，实为“以房抵债”，不符合“销售”的概念，实质是J公司在变相处置抵押权人的抵押物，将抵押物用以清偿其他债务，而不是通过正常销售变现以清偿抵押债务，超出了抵押可售模式的预期交易方式和制度目的。因此，C某对案涉14套房屋的债权既不能优先于建设工程债权人，又不能优先于抵押权人。

结合以上案例分析：《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条第1款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”据此，当事人双方以签订商品房买卖合同的形式担保借款合同债权实现的，并不影响双方之间借款关系的法律性质。破产程序中，符合该种情形的债权，不满足《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》所规定“商品房消费者”的具体条件，管理人不应当认定其为优先债权。

5.在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者才享有对购房款主张返还的优先权

案例指引：（2021）最高法民申5141号

裁判理由：H某与J公司于2012年8月7日签订《商品房买卖合同》，并支付了房屋总价款30万元。因J公司未按期交付房屋，H某于2014年12月25日向J公司发函要求解除合同，并于2015年4月23日向法院起诉要求解除《商品房买卖合同》并退回已付购房款、利息等款项。某区人民法院判决金诚公司返还黄小永购房款30万元并支付利息。2019年5月10日，某市中级人民法院裁定受理某公司对J公司的破产清算申请。依据上述事实可知，H某已于J公司破产前以诉讼方式解除了案涉《商品房买卖合同》，H某在房屋买卖合同解除后的购房款返还请求权系一般债权，不具有优先受偿地位，H某主张消费购房人的优先受偿权，缺乏事实和法律依据。

结合以上案例分析：在购房者选择解除购房合同的情况下，对于购房者的购房款返还请求权是否具有优先性，各地法院有不同的认识，也导致有不同的判决结果。最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复（〔2014〕执他字第23、24号）“二、基于《批复》保护处于弱势地位的房屋买受人的精神，对于《批复》第二条‘承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人’的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。”与上述（2021）最高法民申5141号案例的裁判结果就不尽相同。2023年4月20日新出台的《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）将〔2014〕执他字第23、24号答复所确立的规则上升至司法解释层面，有利于司法实践的统一适用，其中明确：“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”适用本条款的前提条件是在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下。因此，只有在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者才能够主张价款返还的优先权，且商品房消费者主张价款返还的优先范围应当限定为购房款，不包括因合同解除所产生的违约金、赔偿金等。

6.已支付全部价款或已支付部分房款且在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款

案例指引：（2021）黔03民终2350号

裁判理由：根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条中关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”规定，对于交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则、为保护消费者的居住权而设置的特殊规则。在适用该规定时对其范围应予以严格限制，不宜作扩大解释。同时，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，本案中，L某、F某虽然购买的是住房，但其支付的房款占房款总额的43.38％，并未达到前述法律规定中对消费性购房人支付房款的比例下限，故L某认为自己属于消费性购房人应得到优先保障的上诉理由不能成立，不应采纳。

结合以上案例分析：严格按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，已支付的价款应满足超过合同约定总价款的百分之五十这一条件，才能够排除执行，参照《九民纪要》第125条第三款规定，支付的价款接近50%，且剩余价款已按合同约定将支付的，也符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的精神。2023年4月20日新出台的《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）在此基础上进一步明确规定：“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。”

文章转自：“金矢特殊资产处置律师团队”微信公众号