流水不够不给提款 准备抄底买房了，中介都有哪些套路？
专业出黑
点击上方蓝色字体【北京问房】关注并设为星标
公众号更改了推送规则，把北京问房公众号设为星标才能及时收到北京问房公众号推文。关注“北京问房”公众号，进知识星球提问房产问题，重要信息仅在知识星球内部分享。以下问题精选知识星球问答。
问：老师好，最近准备买房，请问中介都有哪些套路？我提前长点心。谢谢！
答：
1、现在小区大概什么价位？套路回答：现在都9万多了，你看这套户型不错，才8万多，马上就出了；实际情况：挂牌价9万多，成交价8万多；
2、这套房评估能到多少？套路回答：能按照85成贷款 实际情况：评估价是一房一议的，（北京）绝大多数小区评估低于小区均价，链家统一回复评估能到房价85成/9成，实际往往85成不到。
3、这套房我想交个意向金 套路做法：三方独家购房意向，禁止在其他中介购买否则违约；
4、我贷款能贷多少？套路回答：您首套可以贷6成，这套500万首付只要200万。实际情况：贷款资格有没有「被二套」？贷款受流水限制，预计向哪个银行贷款，银行认可的流水够不够贷款月供两倍？评估能到500万吗？除了房子还有其他哪些交易成本？
问：老师好，大涨过后的选盘策略是什么？你有哪些指标来判断一个区域的发展潜力？
答：
1、在一个城市，有些热门板块会先涨，但是板块轮动也会如火如荼的进行；
2、换没涨的地方；
3、啃笋盘；
4、优化负债；
5、筹子弹。
判断一个区域的发展潜力，主要是看产业和人口，以及zf的长期规划。
问：您好，请教个装修的问题，装修要改格局，打算在承重墙上打个门洞，装修公司说这个需要有资质的才能做，并且要加固，费用有说三四万，有说一万的，请问如果物业过关，也请了有资质的公司操作加固，这个操作是否是合法的？谢谢
答：
1、我觉得在承重墙上打洞应该是不允许的，我没听说过找有资质的公司就可以在承重墙上打洞这种说法，现实中在承重墙上打洞都是偷摸进行的，我是不建议在承重墙上打洞。
2、需要设计院给出图，出了有法律效力的图纸，就是合法的，花的这个钱应该包括出图纸的部分。
问：请问房产代持协议需要公证处公证吗？还是双方认可即有效？
答：
1、这个说了无数次了，公证处不给做这种公证，代持本来就没有法律效力，只能找一个你认为完全信得过的人代持，没有任何一个法律可以帮你避免代持的风险的；
2、代持要做全套手续：全套手续包括但不限于：见证协议＋抵押转账**＋全权委托（或者分开委托）＋长期租约＋买卖＋抵押证＋代持工资（房租）。代持人有家属的，还要先排除家属的干涉。意外可能性较大的，遗嘱要先安排好。手续不是一劳永逸的，随时保持创新。当然，最重要的是识人，无法信任的人无法代持。
问：你好请问: 我是京籍，我老婆是当年毕业工作迁入京籍，现在她老家城市有个很好的工作机会，我也经常到这城市出差，收入发展都很好，就是有个条件必须本地户口，所以我们打算让她办理直系亲属投靠把户口迁回去，先工作几年再说。我们现在北京两套房无贷款，一人名下一套，那么 问题1: 她户口迁走后以后要出售她名下那套房，因为她不是北京户籍了会不会有什么问题？2: 过几年我们就满足结婚15 年以上，年龄45岁这个条件，是否可以再把她的户口迁回北京？谢谢
答：
1，不影响，没问题
2，走夫妻投靠落户是可以的，没问题。
问：想把老人接到北京附近，香河安平世茂香颂，天下第一城旁边不知道可入手不？？求教！
答：
北三县目前都被低估了，可以入手。
问：老师好，手里北苑两套房，两居价值650万，三居价值1300万。手头资金200万。目前想卖一个，解决孩子的学区房。求推荐靠谱小区！考虑学区优先。兼顾品质和升值。
答：
1、首先建议留两居，650W总价流动性好，好租好卖，三居1300在北苑总价偏高了，建议置换掉也能更好支撑你的学区品质购房，否则你要学区兼顾品质，650W有的地段连老破旧小两居都不够也是麻烦。
2、用1300的三居做基础置换，加上手头的200W，自有资金来到1500W，不加杠杆也够了（前提是你三居没贷款）。假设你总预算在1500W左右，西城的德胜次新德胜佳苑两居、海淀的世华龙樾148平米南北三居、朝阳太阳宫的丰和园（居住人群石油高管群体）144平米南北三居、或者望京的次新学区盘。
问：老师好，我现在东坝首开常青藤小三居当年犯傻全款买的，现在想置换，这套卖了加上自有的资金1000万，算是首套首贷，想贷个500万，老大三岁，一个思路想置换天璞配套北京中学离家近，作为保底，将来再买个东西城之类的小户型，3-5年级转学或者三年后我找个带学区的单位。天璞我就是喜欢房子新物业好，但比较担心站岗，现在已经一二手到挂，北区已经拆迁将来也会有大量新盘，另一种思路就是直接换到海淀，将来工作的话也是大概率去海淀，老公自有公司通勤弹性大，海淀有什么兼具学区和居住品质的四居推荐，男男觉得哪种思路比较好，我想明年春季后再置换，男男觉得什么时候动比较好？
答：1、全款没杠杆，政策市看不出来，一旦单边上涨时代再来一算账立刻憋屈；2、1000+500为什么非买天璞，离开东坝去海西、朝阳的太阳宫和望京不好么，尤其是在你将来工作大概率在海淀的情况下，你们如果入海淀可以考虑世华龙樾，带学区的海淀次新改善，你们的预算可以踮踮脚够一下。
3、置换肯定还是越早越好，目前没有下跌行情，量价齐升的苗头初显，置换大部分是低总价换高总价，上涨后置换付出的成本更多。
问：你好！昨天去望京看了十几套房，目前看中融科橄榄城。慧谷阳光楼王次顶层。这两个盘刚被划入朝阳清华附中，如果投资的话，可以入手吗？哪套好？现在中介催着赶紧去业主那边谈价，可是其他区域的房子还没有看，心有不甘。您能给点建议吗？朝阳公园和双井片区，我还需要重点关注吗？谢谢
答：
融科橄榄的更好。朝阳公园自住逻辑，但增值不如望京，不用分心。双井就富力城可以和融科橄榄一战，但我推荐的依然是融科橄榄。
问：回龙观国风美唐，大兴黄村保利茉莉公馆，海淀保利西山林语，如何选择？说下理由
答：推荐国风美唐。地区龙头，次新，双轨枢纽，泛码农区。
问：老师！东西城，7879年的学区房，购买时还能做按揭贷款么？您建议学区房买哪个年代之后的？谢谢！
答：原则上是可以的，但是年限会非常短。要想做按揭的时间长一点，我建议买至少85年以后的！
问：孩子25年上学，换学区的话想兼顾上班，目前在未来科学城上班，希望学区和上班的路程最好在1小时内。预算500~700万，现在不知道学区选哪里好，求推荐靠谱学区和小区。谢谢！
答：
1、目前市场价位比较高，姑且按您一家三口2居室规划，就您现有的预算情况，朝阳区比如安慧北里逸园、芍药居北里，预算范围内能买到最大面积，自住能保证面积，不过朝阳区普高率相对低；如果偏重考虑学区，建议关注海淀和东城，东城和平里目前自住的话，预算不太够；海淀优质的中关村片区差不多预算也不太够，花园路片区，比如龙翔路小区、或者塔院小区都够预算。选筹需要考虑的细节条件比较多，是多项权重比较之后的结果，失之毫厘，差以千里，以上，请斟酌考虑。
2、如果是京籍，海淀自住2居，花园路片区可以看看；如果是非京籍自住，亚运村陈经纶嘉铭西校区也可以。您问的不是特别清楚，先简单推荐这两个板块吧。
问：老师 准备交房了 开发商当初承诺的小学不能读了 被统筹到一个很差的小学 这一周也争取到了 jyj kfs 业主 几方会谈 jyj态度强硬 没有商量余地 后面还有什么办法吗 拉hf有用吗 要不要起诉开发商
答：
起诉开发商没有太多作用 最高指示：团结一切可以团结的力量 如果开发商不是恶意，尽量拉拢 业主找有力组织者，统一中心思想＋诉求表达方式＋口号 游兵散勇，和正规军的战斗力不是一个维度 当然，如果做好选筹赚钱 和押注学区，讨论哪个学校好 也不是一个维度
2022年在北京买房，你需要知道的 10 件事：1.北京是分化非常严重的市场，好的房子会越来越好，差的房子会长期跑输。—— 北京买房，选筹最重要；6 成房子跑输大盘，专业选手赚取了更多利润。 2.最近两年，北京的城市管理非常严格，限制城市的开发，却又不断把开发商赶去鸟不拉屎 的远郊荒地，不让盖商品房，只有偷工减料的限价房，加上学区的政策不断调整，这里总结出北京楼市的第二条规律 —— 限竞房不便宜且维权高发，学区多溢价和陷阱，一手房价格全面高于二手，投资选筹的范围主要集中在朝阳五环内和其他少量区域。 3.北京的限购表面严格，以至于推出了 5 年社保这种政策，2020年又全面收紧了工作居住证。—— 购房资格提前准备，5 年社保等不起，工作居住证提前 15 个月，最快的办法是有个北京人结婚，而全国一线城市，只剩北京不限制结婚。 4.北京是一座好房极少的城市，真正优质适合买入的房产极少。——仅仅只有三五个板块，每个板块三五个小区，但可能没房子。5.贷 kuan严格，北京的dai kuan非常合规化，有一套自己的规则，很多从深圳广州来的投资客，都在北京贷kuan上折戟；市场混乱忽悠骗子极多，没有专业一线人士，很容易踩屎。—— dai kuan不是想贷就能贷，先找到靠谱人士，评估dai kuan情况，然后再选房。 6.买房是一项严谨的计算，如果什么都想要，就什么都买不到；尤其在北京，有时候一个朝 向的差别就可以有单价 1 万的价差。—— 没有完美的房子，只有合理的价格。 7.北京是一个分化巨大的市场，不同的价位行情完全不一样。—— 上车盘什么时候可以买？最好的时间是现在；首付能凑到400万，直接一步到位上标杆次新1200万。8.北方的房东，商业氛围不如南方，所以谈判更加困难，尤其是价格上。所以，要买到便宜 的房子，首要的精力应该放在选房而不是砍价上。—— 砍价不重要，选筹最重要；9成9的好房是抢来的，不是谈来的。 9.由于不满五唯一 20%个税的存在，北京的房屋普遍交易成本比较高，而北方人对于贷款的 接受度相比南方更低，所以，全款买房才是你顺利打开局面的关键，不仅有利于你谈价格， 更可以省掉税费。最关键的，有利于抢到好房。—— 95%的好房需要全款买入 再dai kuan。 10.目前的一线城市中，只有北京还未大涨。
北京问房不像其它自媒体对提问的房产问题和房产技术遮遮掩掩、王顾左右而言他，让人云里雾里摸不清头脑。在北京问房这里，房产投资技术和淘笋问题没有限制。
北京问房星球不贵，只要花一顿饭钱而已，有问必答并赠送10000元的内部投资资料，重要投资信息只在星球内部发布。
北京问房 知识星球内房产投资技术热门文章：
《没有中介费，二手房自行交易流程》
《做一份漂亮的DYD流水，帮您省10万的黑科技》
《外地转学天津全套攻略》
《单核撬动500砖操作步骤分解》
《房产提款机：如何把房子对敲卖给自己》
《DYD高端玩法：截断和再DY的操作时机》
《炒菜客现金流升级版：DYD的基础知识》
《纯干货！如何养出一份“真实”的流水？》
《炒菜速成秘籍：一名合格炒菜客的基本素养》
《二手房交定金前注意事项》
《房子是衡量中产阶级财富的唯一标准》
《哪种房子升值潜力最大？》
《处房情结：买新房要做好举哑铃的心理准备》
《炒菜的流派：炒菜客是如何赚钱的》
喜欢北京问房一线踩盘的文章，请点击右下角的“在看”，谢谢。
有兴趣的粉丝还加群主微信。
满足以下两个条件任意一条，
