财务通道维护不让出款 小区业主委员会能做什么、不能做什么

首先，请大家明确一个法律上“产权”的概念，产权就是物的归属，你的就是你的，我的就是我的，大家分分清楚。

然后，我想问大家一个问题，我们花钱买了小区的房子，实际上买到的是什么？除了100平米的房子，您其实还买了10000平米的小区，整个小区的公共部分，都归每一个业主共同共有。

公共部分包括什么呢？您在小区里踩的每一块土地、走的每一条道路、逛的每一个小公园、看到的每一块绿地、停放的每一个车位、物业公司办公用的房子、小区内没有产权证的房子、小区的养老金（专项维修基金），这一切的主人不是物业，而是你我他。

为什么很多人感觉不到这是我的呢？很简单，因为大家的东西，就不是我的东西。为什么要有业主委员会呢？业主委员会就是全体业主选出来的一个执行机构，希望能通过业委会的成立，把大家的东西，变成每个人的东西，使每个人切实感觉到小区带来的福利。同时接受每个人的监督。

业主委员会到底能干什么呢？简单来说：一是通过牵头制定管理规约的方式，监督物业维护小区的公共秩序，改善小区卫生，保障居住安全；二是替业主明晰产权，小区哪些东西是属于全体业主的公共财产？小区的公共收益到底有多少？用到了什么地方？是否合理？三是给大家谋福利，小区的公共收益都将进入小区的专项维修基金账户，都将用来改善小区的基础设施。

业主委员会不能干什么呢？说白了，业委会成员未经业主大会的同意不能动用小区公共收益的一分钱，不能给大家物业费涨价，不能减少小区居民已有的福利。业委会可以提出各种各样的建议，但是真要落实，必须要全体业主2/3以上同意。业委会自己做不了什么，除非想冒着违反法律的风险。

下面用案例来说明：

01

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一、维护小区的公共秩序，还居民一个干净、安全的小区环境。

【常知富诉南京秦房物业管理有限责任公司侵权责任纠纷案】

【案情简介】2018年，南京某小区成立业主委员会成后，业委会召集物业公司代表在社区召开会议，作出书面的“物业管理会议纪要”，要求物业公司：做好小区非机动车辆管理，请物业公司不要让共享单车进入小区，小区内乱停乱放的自行车请物业公司及时清理摆放有序。

常先生是该小区的居民，常先生经常骑共享单车欲进入小区，却在门口遭到被告工作人员的阻拦。常先生很气愤，就向法院起诉物业公司，说不让他骑共享单车进小区，构成侵权。

【法院判决】业主委员会有权按照法定程序对小区公共区域的管理作出决定。在法律未对共享单车停放做出明确规定的前提下，业主委员会做出的不允许小区内部骑行、停放共享单车的决定对全体业主具有约束力，物业管理公司据此拒绝业主将共享单车骑入小区的，不构成侵权。因此，驳回常知富的诉讼请求。

【法律规定】《民法典》第286条：业主应当遵守法律、法规以及管理规约，……业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

因此，业委会成立以后，可以针对业主的诉求，在垃圾清理、污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道等方面，制定管理规约，监督物业实施。

02

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二、小区公共部分的收益，应当归全体业主共有。

——无锡市春江花园业主委员会诉上海陆家嘴物业管理有限公司等物业管理纠纷案

【案情简介】某小区业主委员会2007年成立以后，经审查物业公司移交的资料发现，物业公司在2004年至2007年间，收取了小区共有部分收入．31元未移交。遂诉至法院，要求物业公司立即返还共有部分收益的70％即．22元。

物业公司称：不同意移交。根据相关法规，该共有部分的收入应首先去除成本计算出收益，对该收益应当首先弥补物业公司的管理成本，超出部分还应当保证物业公司8％的利润，在此之后如还存余额的，才能按照一定的比例由物业管理企业和业主共享。就本案而言，物业公司对春江花园的管理，本来就是微利，根本达不到8％的利润额，故对2004至2007年春江花园业主共有部分管理所得，在按照上述方法计算后，已经不存在可分配利润。

【法院判决】根据《中华人民共和国物权法》第七十二条的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。共有部分在物业服务企业物业管理期间所产生的收益，在没有特别约定的情况下，应属全体业主所有，并主要用于补充小区的专项维修资金。物业服务企业对共有部分进行经营管理的，可以享有一定比例的收益。最终法院按照即业主得七成，物业公司得三成的比例进行分配。

【法律规定】《民法典》第282条：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

03

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三、小区公共停车位的收益，归全体业主共有

——重庆市豪运房地产开发有限公司与重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑业主委员会车位纠纷上诉案

【案情简介】

豪运公司是重庆市九龙坡区帝景豪苑小区的开发商，2015年3月，因豪运公司拟将393个地上车位出租，业主委员会在小区张贴通告，声明小区地面停车位是利用小区公共用地设立的，属于小区业主共同所有，开发商和物业公司均无权擅自出租或出售。

2015年4月，豪运公司向法院起诉，请求：依法确认帝景豪苑小区建筑区划内，规划用于停放汽车的地上停车泊位393个（每个停车泊位价值3万元，共计1179万元）的权属归豪运公司所有。

【裁判摘要】法院认为：小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移至小区业主，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。不能办理产权登记成为特定业主所有权的客体的地上车位，不能成为享有专有权的专有部分，该部分占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

【法律规定】民法典第二百七十五条规定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

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四、小区的物业服务用房，归全体业主所有，不得任意出租

——江苏法院（2014）参阅案例48号：徐州西苑艺君花园（一期）业主委员会诉徐州中川房地产开发有限公司物业管理用房所有权确认纠纷案

【案情简介】

位于徐州市艺君花园小区是开发商于2000年开发建设的居民小区。2001年8月交付使用时，开发商仅提供2间车库供物业服务用房使用。后得知，开发商出租给他人经营幼儿园的8＃楼东侧168平方米的房屋系本小区的物业服务用房。2008年，业委会起诉要求开发商交付物管用房时，开发商出示了物管用房已变更为营业房的规划变更手续。2008年12月，业委会向徐州市人民政府提起行政复议，撤销徐州市规划局的前述变更规划决定。决定生效后，双方就物管用房的交付问题协商未果，故业委会诉至法院，请求判决确认168平方米物业管理用房归艺君花园全体业主所有。

开发商不同意，找各种理由，结论就是一个，无法交付。

【法院判决】

物业管理用房依规划定点建造，为区分所有权建筑物管理人进行管理维护业务必需的场所，依照《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款的规定，为业主共有。在建筑物竣工验收交付后，物业管理用房的分割、转移、调整或重新配置，应当由业主共同或业主大会决定。

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五、小区内的配套用房，产权归全体业主共有

——宜兴市恒兴置业有限公司与宜兴市新街街道海德名园业主委员会财产损害赔偿纠纷二审民事判决书

【案情简介】

宜兴市海德名园小区的开发商在小区内建有一个会所，建设规模为两层1215平方米，该会所至今没有房产证。2008年11月1日，开发商与物业公司签订物业接管协议，将该会所的二层475平米作为物业用房，其余700多平米一直由开发商控制和使用。

海德名园小区第二届业主委员会于2017年4月两次书面通知恒兴公司商讨小区管理，会所、人防工程的使用管理等事宜，未果。

于是海德名园业委会向法院起诉：认海德名园会所中除物业用房外的700平方米的房屋所有权为全体业主所有；判令开发商、物业公司支付自2008年11月1日起至今的租赁费用80万元（暂按10万元每年计算）。

【法院判决】开发商与小区业主对开发商在小区内建造的房屋发生权属争议时，应由开发商承担举证责任。如开发商无充分证据证明该房屋系其所有，且其已将该房屋建设成本分摊到出售给业主的商品房中，则该房屋应当属于小区全体业主所有。开发商在没有明确取得业主同意的情况下，自行占有使用该房屋，不能视为业主默示同意由开发商无偿使用，应认定开发商构成侵权。业主参照自该房屋应当移交时起的使用费向开发商主张赔偿责任的，人民法院应予支持。

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六、保护小区房子的养老金不被非法使用

1、什么是住宅专项维修基金？

住宅专项维修基金是房子的养老金，在10年或者20年后，当我们的房屋真正需要大的修缮时，就会需要公共维修基金。

2、住宅专项维修基金的用途？

专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

住宅共用部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

3、住宅专项维修基金，怎么申请使用？

正常情况下，需要使用住宅专项维修资金的，都应首先经过全体业主2/3以上同意，再由物业公司报政府部门审批。

但是根据法律规定，在“发生危及房屋安全等紧急情况”时，维修资金的使用程序如下：业主大会成立前，基本流程为：物业公司向持相关材料向政府主管部门申请→审批通过→支付维修款。相对于非紧急情况下的程序，略去了业主内部决策流程。

问题就出在这里，有人利用规则漏洞，与鉴定公司、工程承包商等相关方互相串通，滥用紧急程序避开业主决策程序或伪造业主决策文件。

成立业主大会后，虽然在“紧急情况”下使用住宅专项维修基金时，同样略去了业主大会决议流程，但是相对于资金划转业主大会管理前的使用流程，加入了业委会决策管理程序。实践中，因业委会为业主自治组织，多数业委会出于慎重起见，对大额维修资金使用，坚持依法依规组织投票表决程序，经表决通过后再行动用。但是，也有极少数业委会被个别人操弄，伙同物业公司套取维修资金谋取不正当利益。此为极端个例，本文不作深入探讨。

4、住宅专项维修基金这么重要，不够了怎么办？

根据《住宅专项维修资金管理办法》规定，小区公共收益不能任意处置，该款应当用作小区的维修基金，业委会作为执行机构，使用该款应按照业主的意志和法律的规定行使。这也是业主委员会为全体业主争取小区公共收益的目的之所在。

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七、任何人私自挪用小区公共资金，涉嫌构成刑事犯罪

【警示案例】

案号为（2019）沪01刑终460号《费雪明、张佩佩犯诈骗罪一案》中，某物业公司经理费某与管理员兼出纳张某经共谋，通过让他人虚开发票、伪造维修任务单等方式，虚构维修工程、虚增维修费用，骗取业主大会的审批，进而骗取该小区维修基金121万余元并据为己有。案发后，费、张二人向公安机关投案自首，如实供述罪行，并退还了全部赃款。2019年8月，上海两级法院经审理后，酌情判决减轻处罚，判处费某犯诈骗罪，判处有期徒刑6年，并处罚金；判处张某犯诈骗罪，判处有期徒刑4年6个月，并处罚金。

案号为（2015）浏刑初字第543号《李某挪用资金案一审刑事判决书》，被告人李某利用担任小区业主委员会主任的职务便利，以为小区支付工程款、维修费、购买发电机组等名义，通过银行转账或者收取现金的方式，挪用业主委员资金70余万元，后经法院审判，认为李某构成挪用资金罪。

案号为（2020）内0624刑初301号《罗某挪用资金案一审刑事判决书》，被告人罗某被选举为某小区业委会主任，被告人罗某利用职务便利，将业主委员会里业主共有资金转入其个人账户里，超过三个月未还，后经法院审判，认定罗某构成挪用资金罪。

案号为（2020）浙0381刑初850号《张中果挪用资金罪一案刑事判决书》，被告人张中果系某小区业主委员会主任，利用其负责该小区业主委员会财务的职务便利，挪用业主委员会资金共计23万余元归个人使用，且超过3个月未归还，经法院审判，认定张中果涉嫌挪用资金罪。

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八、弄虚作假欺业主，程序违规难涨价

——2011年重庆市第五中级人民法院公布2010年消费者权益保护十个典型案例之案例六

【案件正文】

南岸某小区物管理公司想调高物管理费，采取捏造业主签名的手段妄称多数业主同意，怂恿业主委员会通过涨价方案并公布。部分业主起诉要求撤销该涨价公告。

【裁判情况】

法院认为，同意上调物管费的业主人数未过半数，业主委员会关于涨价的公告违法，遂判决撤销。

【法官点评】

业主决定建筑区划内重大事项应当遵循“面积、人数双过半”原则；筹集、使用维修资金，改建、重建建筑物及附属设施，还应经三分之二以上业主同意。业主委员会决定违反规定侵犯业主权利的，业主可以请求人民法院撤销。

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九、每一位业主都对业委会掌握的资料有知情权

——孙庆军诉南京市清江花苑小区业主委员会业主知情权纠纷案

【案情简介】

原告孙庆军起诉到法院称：原告系清江花苑小区业主，本届业主委员会自2012年12月接手小区以来，管理混乱，财务收支不透明，从不公开依法应公开的信息，甚至出现违法行为，致原告等广大业主合法权益受到损害。原告曾至业委会要求查询相关信息被借故推脱。请求依法判决：被告清江花苑业委会在小区公告栏公布下列情况及资料：1．公布清江花苑小区建筑物及附属设施的维修资金筹集使用情况；2．公布本届业主委员会所有决定、决议和会议**；3．公布本届业主委员会与物业公司之间的服务合同和共有部分的使用及收益情况；4．公布本小区停车费收支分配和车位处分情况；5．公布本届业主委员任期内的各年度财务收支账目、收支凭证。

被告清江花苑业委会辩称：原告孙庆军的请求应通过业主大会集体行使。现因部分业主与被告产生冲突导致业委会无法召开，故原告起诉公布事项无法通过业主大会进行公示。

【法院判决】

业主对小区公共事务和物业管理的相关事项享有知情权，可以向业委会、物业公司要求公布、查阅依法应当向业主公开，且确由业委会和物业公司掌握的情况和资料。原告孙庆军作为业主，可以向被告清江花苑业委会主张公布由被告掌握的情况和资料。因此被告认为原告主张的权利应通过业主大会予以集体行使的抗辩理由，没有法律依据，且有违经济、便利原则，不利于业主上述知情权利的行使与保护，因此不予支持。清江花苑业委会应保障业主对上述资料进行查阅的权利，并及时公布与业主利益相关的资料。

本文有部分内容参考自最高人民法院《民法典婚姻家庭编继承编理解与适用》。

李涛律师 北京北石律师事务所 合伙人