风控审核不能提款 地产私募基金的放款与风控操作
专业出黑
原著财经麦田圈
一、地产基金进入房地产项目的时间节点及进入方式
根据中基协2017年2月13日发布的《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号》等监管文件的要求，目前地产基金只能开展真股投资，但在产品备案层面原则上不得将基金投资款项用于缴纳土地款或地产前融领域的类似用途。从当前备案的地产基金产品来看，目前主要是两类产品，一类是城市更新基金，基金款项主要用于更新或旧改项目的拆迁安置补偿支出等；另一类是常规的地产基金，基金款项主要用于已取得土地使用权项目的开发建设等用途。简单来说，地产基金可进入的阶段主要是城市更新（指拿地前）和开发建设（指拿地后）两个阶段。
在产品架构和投资架构的设计上，目前行业里面已基本上形成嵌套SPV的操作习惯，简单来说就是基金单独成立或与开发商共同成立SPV公司，SPV公司再持股项目公司，基金产品到期后直接从SPV层面退出，由此避开基金直接持股项目公司时在退股阶段碰到的按项目公司净资产评估价值确认股权转让所得所涉的高额所得税的问题。
二、基金产品要素
以下以我们当前常规的基金产品设计、融资要素及放款安排为例进行详细说明：
1. 基金名称：（略）。
2. 标的项目：（略）。
3. 融资主体：按前述常规的产品架构，融资主体一般为SPV公司，担保主体一般为项目方/融资方所属地产集团。此外，根据新版的《私募投资基金备案须知（2019版）》（下称“新版《备案须知》”）的要求，对于架设SPV的基金产品，必须进行产品托管。
4. 基金规模：也即融资金额，一般按项目的评估价值确定基金的投资金额和对应的持股比例，当然也可以直接按土地或项目价值确定配资比例。
5. 基金形式：从操作的便利性和机构的偏好来看，一般优先考虑契约型基金的形式，但是需特别注意的是，根据新版《备案须知》的要求，契约型的私募基金需要全部募集完毕后方能备案。
6. 基金期限：根据监管的导向及新版《备案须知》的要求，对于私募股权类基金产品存续期限不得少于5年，因此为了避免因期限过短难以备案通过，或被认定为存在短期债权融资或非真股投资的嫌疑，在产品期限上可按照新版《备案须知》的要求进行调整，但是实际投资时可通过设定提前终止清算的方式对投资期限进行变通。
7. 基金目的：根据上述的常规产品架构，基金投资款项以股本、资本公积等形式进入SPV公司，SPV公司再通过股权转让、增资等方式将投资款项注入项目公司。
需注意的是，在项目周期较长的情况下，项目公司的前融或开发贷资金到位后可能替换SPV对项目公司的前期投资款，也即资金回流至SPV后实现投资人的退出。
8. 资金用途：基金款项专项用于拆迁安置补偿或项目开发建设等用途。
9. 基金收益：一般按年化综合收益来计算，目前华东区域集中在年化13%左右，华南区域集中在年化16%左右。该年化综合收益（或年化成本）保含了投资者收益、基金管理费、代销费用等全部费用，但基金管理费和代销费用一般都会考虑前端收取，另外基金备案成功后如果项目方放弃提款使用，则基金一般都会要求项目方按三个月或半年补偿支付投资者收益、管理费和代销费，以弥补投资者和基金公司的损失，具体亦可在投资框架合同等协议中提前约定。
需注意的是，基金产品层面不得保底保收益，也即对投资者方面不存在保底收益的提法。尽管如此，基金公司在投资端仍旧可以通过与项目方原股东的业绩对赌、原股东收益/差额补足、原股东所属集团流动性支持等方式间接实现“固定收益”的目标，只是在操作层面需特别注意合规的问题。
10. 募集和备案：2019年12月23日，中基协发布新版《私募投资基金备案须知》；2020年2月28日，中基协又发布了《关于便利申请办理私募基金管理人登记相关事宜的通知》；2020年3月20日，中基协继续发布了《关于公布私募投资基金备案申请材料清单的通知》。根据监管的要求，对于契约型基金产品需完成全额募集后才能提交备案，备案通过后才能一次性地完成放款。
对于基金管理人来说，能否募集成功以及募集成功后能否顺利通过备案，在当前的监管环境下需面对更多的不确定性，也即募集行为存在一定的商业风险。一般来说，如果备案不成功，那么在募集、备案过程中产生的投资人的收益/资金成本和费用则需由基金管理人承担。在基金成功备案通过的情况下，项目方/融资方应按约定提款使用，但如果在产品备案成功后放弃提款使用，则基金管理人应考虑设置三个月或半年的惩罚性或补偿性的投资人收益、管理费及代销费用的支付。另外关于收益的起付时间（相当于俗称的计息起算时间），我们一般都是从完成基协备案取得备案号之日起开始计算。
11. 收益分配时间：按季度或半年进行预分红处理，财务上先做挂账，后续做分红或其他的冲销处理
12. 还款安排：视项目情况设定退出期，也可设定满一定期限后允许提前还款，但需要求项目方/融资方提前几个工作日书面通知基金管理人。
13. 还款来源：标的项目销售物业回款；信托或开发贷前融替换；项目方所属集团的差额补足或流动性支持；其他项目收益补足。
14. 增信措施：
（1）股权控制；
（2）项目方/融资方所属集团及其实控人连带责任保证担保（上市公司原则上需公告）；
（3）土地抵押或在建工程抵押至基金公司指定机构（后续可配合项目公司解押土地办理开发贷款或信托前融）；
（4）基金向SPV派驻董事，并对SPV章证照共管，同时拥有监督权、财务审批权，SPV重大事项需经董事会一致同意方可实行；基金向项目公司派驻相关董事，对项目公司章证照共管，同时拥有监督权、财务审批权，项目公司重大事项需经董事会一致同意方可实行；
（5）原股东或其关联方对项目公司债权的劣后求偿权（或该债权以1元价格转让给基金公司作为让与担保）。
三、地产基金的投后管理
（一）资金封闭式监管
项目公司设立专门共管账户用于接收放款资金，并专项用于支付开发建设相关款项。项目公司共管账户以及项目公司其他所有账户均由基金公司进行监管，相关银行账户须预留基金公司监管人员（以下简称“监管人员”）印鉴，同时负责保管监管对象具有最终支付权限的网上银行支付工具。
（二）销售回款监管和销售提留
1. 如果项目存续期间达到预售条件且此时SPV尚未退出，销售回款收入须全部进入项目公司指定的销售资金监管账户，且项目公司账户内的全部资金支出均须由监管人员审核批准。
2. 标的项目进行预售后若SPV未退出，基金公司将对标的项目按照地上可售面积进行销售提留，其中提留标准为：【XX】元/平方米。该提留标准应保证存续期内提留总金额全额或者覆盖目标项目融资本息。
（三）人员派驻及章证照共管
基金公司监管人员被任命为董事，参与SPV及项目公司日常的经营及财务管理工作，对标的项目的开发及运营计划进行监管，同时对SPV、项目公司的章、证、照与项目方/融资方共管。
（四）一票否决权/重大事项决定权
SPV、项目公司的所有重大事项均应经过股东会一致同意或者基金公司书面同意方可通过并执行。
（五）节点考核
基金及其委派人员对项目支付剩余土地款、取证等各个节点进行考核，基金款项专项用于拆迁安置补偿或项目的开发建设，如果项目推进成果未达到约定标准，基金公司保持提前收回投资本息的权利。
