qq频道怎么发帖 满头大汗推着电动车逛豪宅/再谈以旧换新/合伙的买卖不好干/装修周记
专业出黑
虾说济南楼市二群，三群，四群，五群已经满了，无法加入，开始创建第六个群，这几个无法加入的朋友可以进入这一个群。
虾米的群分为各项目讨论群，各片区讨论群，根据预算纬度讨论，比如150,200,250，350,500等等。
虾米作为深度qq钟爱者，最近在尝试玩一个qq新事物，频道，注册了虾说济南楼市的频道，欢迎大家关注，这里面也可以搞群聊，发帖子，功能比较多。
频道是一个比较有意思的东西，大家可以在里面发帖，群聊，原来还可以直播。。。。。。。。。
自我介绍一下，虾米是15年码农（15年如一日的CTRL+C，CTRL+V），因对购房被坑注册公众号，已经写了六年，发表酱油文章近2000篇，怎么吹呢，不知道怎么立人设，哈哈就这样吧。
如果想单独购房咨询或者带看，可以在评论区留下信息，比如预算，购房需求点，看过哪些项目，电话，虾米有时间会回电话沟通交流。
今天没啥素材，就简单写了，距离长假还有2天。
1、满头大汗推着电动车逛豪宅
虾米在某天骑着电动车去朋友家装修的工地拍照，没想到走到凤凰路电动车没电了，于是沿着凤凰路天辰路一路推车回家，不到5公里吧，正好拍到最近几年的热门盘。
其实现在称之为豪宅不太贴切，不过是开发商为了营销而已，最多只能叫高端改善盘，这几年热门的老百姓购买的项目，过去很多知名的项目，只是咱们不知道而已，权且叫改善盘吧。
返程开始，银丰上和院，大门，外立面是挺吸引人的。
中建云境，外立面确实好看。
颖秀华府，反正遇到了就拍两张吧。
龙湖天奕，不是不想好好拍，而是推到这里时已经有点累了。
仁恒奥体公园世纪，着急赶路回家，都没时间找个好角度了。
最后补上奥体铂悦府
这是这条路线上拍下的项目，其实这些年还有很多很多总价贵的项目。
CBD区域比如龙湖天璞，仁恒公园世纪，招商，华润润府，复星，九庐，济南尊。
保利臻誉，科技城这一片暂时不说。
工业南以北的珑悦府，大小汉峪的玉兰，云栖府，舜山府，柏悦府，院子，和光山语，薄脆等等吧。
长岭山奥体金茂府，领秀城麓系。
这还不包括一些区域型高端盘。
这还是18年后写文章后见过的盘，在虚拟世界里，大家见到一个群就豪宅豪宅的，实际上就是总价比较贵，而且开发商运用舆论武器造就的流量吧，一个年代一个热词，这还是只是咱们老百姓听说过的，00年代，10年代都有一些出名的盘，只是孤陋寡闻不知道罢了。
19年后兴起了一股高端改善热潮，主要代表是追求低户数，大户型门槛，代表社会发展物质优越的那群人对生活的美好向往，也代表人群分层，贫富差距等等，这类盘主要特征有哪些呢，平均户型大，门槛高，豪华大门，接近于最新版的户型，其实就是多室朝阳，大面宽，宽厅，追求窗墙比，外立面好看，水包砂，铝板搭配，全铝板，豪华大门会所泳池，高端绿化等等，从无到有的普及过程。
经历三四年发展后，很多高端盘陆续交付后，高端改善一直涨的神话，要面临新的挑战了，刚交付的高端跟在售高端的竞争，今年看过一个报道，济南600万以上资产家庭1.6万个，咱们不管说数据怎么统计的，虾米可以推理一下，济南能买得起500万以上房子的家庭不超过3万个（这还是往高里预估），从无到有的普及过程，经历这几年，实际高端市场走向饱和，开个玩笑，2020年左右买高端盘的是全款，六成首付群体，过了一段时间，又变成了40%首付的主力人群，23年后30%的群体为主，把人群都榨干了，总不能20%吧，虽然现在政策也允许。
高端改善的三大人群，卖旧买新，二手房市场套现难，土豪士绅，吃到了高端改善的利润了再来几套，但是他们是看中预期利润的，看到不好也不入手，还有就是外地乡贤了，解除限购后能买的也都买了。
买500万以上项目，需要什么能力呢，大众化的哈，首付150万，月供一万五六，反推家庭收入得3万以上，确实挺难受的。。。。。。。。
最后想说，推电动车一路真累啊。
2、再谈以旧换新
最近又有不少城市开始以旧换新了，又重新聊这个话题了，其实关键问题还是评估价，谁收这些房子都不想砸手里，需要流通起来，低于远低于市场价才行，房子也得略微新点，真是那种特别老的，打九折也够呛有人要。
递归前情回顾
坚持四年的一个习惯，每天学习强国做完，认真学习，同时可以看各种免费的历史军事纪录片，最近有一条新闻，大意是推动新一轮大规模设备更新和消费品以旧换新，房地产领域的以旧换新是否可行呢？
首先济南的开发商在最近两年，做出过以旧换新的探索，大体路数虾米也做过研究，第一种是拉大型中介一块，订房，中介机构评估价格，一般都是该小区相同户型最近成交价的8折或者85折扣，三个月内如果卖不掉房子，退新房定金，第二种流派就是某盘发明的，还是拉上中介机构评估价格，价格也是打8折，直接卖给项目的供应商，抵账了，此时供应商心里mmp，然后房主买新房，房子就是供应商的了。。。。。。
这些也算是济南开发商以旧换新的一种探索了，那么官方有没有更好的政策吗？
首先必须承认的是二手房确实不好卖，想快速的卖就一条，小区之内挂牌最便宜，我觉得出台一些优惠政策，也就是出台一些补助政策，比如之前的卖旧买新有契税优惠政策，比如一些补贴，开发商是否能搞一个无理由退房政策，类似来个对赌了，虾米说个模型，比如虾米的二手房，以旧换新，但是最多抵20%的首付，虾米买新房，正常网签办贷款，虾米的二手房以9折价格进行评估，一年内销售出去，虾米 可以拿着二手房款做首付，多出来的钱去还银行的按揭贷款，加入超过一年，没卖出去，那无理由退房，撤网签，开发商资金返还银行，定金返还给虾米，虾米的损失是一年的按揭贷款利息白还了。。。。。对赌失败，开发商的损失是，房子又要卖了。。。。。
其实现在君道的分期首付政策，交房才叫首付，这就是一个很初级的模型，开发商看中的是按揭贷款带来的收益，先卖出去再说，融资。
当然啊，可能会有更聪明的人发明一些新颖的以旧换新模式，虾米抛砖引玉了，其实拉动二手房销售最好的办法还是棚改，大规模棚改，着急住房的人还是会选择二手房，资金涌入拉动市场，这个还要看后期的力度了。
不要看一张规划图，看几十个项目就打鸡血，看到冻结公告就浮想联翩，哪些真的开始出评估价，哪些开始拿钱走道才是真的开始了。
3、合伙的买卖不好干
最早见很多开发商合作开发是张马屯时期，那时感觉多个合作更保险，没想到原来大家可以一块暴雷，好在最后都交付了。
近期最经典一个就是某区的FRL，本地开发商VS大开发商，业主成为双方博弈的受害者，前一阵才收了房，能收房就好。
最近虾米发现某投资客神盘封顶后好久没有施工迹象了，这是为啥，原来是两开发商又关系不睦，这个想用这个施工，那个想用那个施工，两家都资金没问题，就是意见相左吧，虾米个人感觉问题不大，在斗争中前行。
还是独资好，一家说了算。。。。。。
3、装修周记
朋友家的装修又去看了一次，没学习到新的知识，清理完墙，刷的这是防水还是啥，门窗保护，电梯间保护，拆完太阳能热水器，接下来砸非承重墙改造了，中央空调确定好点位，其实好像没啥好写的，就是**下吧，多去看看多学习。
